宅建法とは？不動産に関わる法律をわかりやすく解説！②

法律というと難しそうで、つい身構えてしまいますが、不動産の売買と切っても切れないもの、それが法律です。

不動産に関する法律は居住者の生活の安全性と快適性を守ったり、不動産業者が個人消費者に対して重要な情報を隠したり、実際とは違うイメージを植え付けたり、不動産の売買で起こるトラブルを防ぐ、大切な役割を担っています。

不動産の売買をする前に、少しでも知っておくと安心な不動産に関する法律を5つに分類し、2回に分けて、ご紹介していきます。

不動産に関わる法律を紹介・第２回目

不動産に関わる法律を紹介・第１回目の今回はこちらの3分類、11種の法律をご紹介します。

土地や建物に関する権利と、不動産登記に関する法律	権利関係に対する法律	民法(法務省)
		建物の区分所有等に関する法律(法務省)
		借地借家法(法務省)
		マンション建替えの円滑化などに関する法律(国土交通省)
	不動産登記に関する法律	不動産登記法(法務省)
マンション管理に関する法律		建物の区分所有等に関する法律(法務省)
		マンションの管理適正化の推進に関する法律(国土交通省)
住宅の瑕疵(かし)欠陥などについての法律		民法(法務省)
		宅地建物取引業法(国土交通省)
		住宅の品質確保の促進などに関する法律(国土交通省)
		特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保などに関する法律(国土交通省)

これらの法律は特に、消費者の権利を守るために制定されており、不動産売却においても損をしない、騙されないために重要な法律です。

それでは、具体的にどんな法律があるのか、見ていきましょう。

土地や建物に関する権利と、不動産登記に関する法律

不動産の管理や売買で、トラブルが起こりやすいのが不動産に対する所有権や借地権、借家権などの権利についてです。

こうした権利を正しく理解しておくと、利害関係者とのトラブルを回避することができますし、万が一トラブルになったとしても、スムーズに解決することができます。

それでは、どのような法律があるのか、見ていきましょう。

1.権利関係に対する法律

民法(法務省)

民法では、不動産に関する権利を大きく『物権(所有権や地上権、抵当権など)』と『債権(賃借権など)』に分けて、権利の内容やその効力など、基本的な権利関係を定めています。

例えば、自らの権利を第三者に主張するための要件である『第三者対抗要件』などが規定されています。

建物の区分所有等に関する法律(法務省)

建物の区分所有等に関する法律は、分譲マンションなどの区分所有物権に関する権利や義務、管理に関する事項などを規定している法律です。

具体的な例をあげますと、専有部分・共用部分・敷地に関する権利関係のほか、区分所有者が集会の場で持つ議決権に関することなどが定められています。

借地借家法(法務省)

第1回の売買や賃貸借などの契約に関する法律でも取り上げた借地借家法は、賃借人の保有する借地権や建物賃貸借の権利に関して、民法の規定より優先して適用される強い法律　です。

賃借人の借地権や建物新貸借を第三者に主張するための要件である『第三者対抗要件』　　や、借地人や借家人に認められた権利などが定められています。

借地借家法には当事者の間で法の規定と違った合意をしても、借地借家法の規定が適用される条項(強行規定)も含まれています。

マンション建替えの円滑化などに関する法律(国土交通省)

読んで字のごとく、マンションの老朽化対応策として、マンションの良好な居住環境の確保や生活の安定向上、経済の健全な発展のために、マンションの建て替えを円滑に行うための法律です。

マンション建替組合の設立や権利変換手続きによる関係権利の円滑な移行などの処置を定めています。

2.不動産登記に関する法律

不動産登記法(法務省)

不動産登記法は、不動産登記に関する手続きを定めることで、不動産に関する権利の保全と取引の円滑化を行うための法律です。

具体的には、登記の対象となる権利や登記の内容、必要な書類と手続き、そのほか登記に関する義務などについて規定されています。

この不動産登記法は2004年に大幅な改正が行われていて、オンライン登記が可能になるなど、登記手続きについて大きく変更が加えられています。

マンション管理に関する法律

マンションに住むと、マンションの管理状態について、住人同士や管理人と住人とのトラブルはつきものです。

そうした際に慌てず、スマートに立ち回るためには、事前にマンション管理についての法律が頭に入っていると良いでしょう。

建物の区分所有等に関する法律(法務省)

　前記しました権利に関する法律にも登場した法律ですが、分譲マンションなどの区分所有の管理に関することに加えて、権利や義務権利関係などを規定しているのが、この法律です。

例えば、管理組合の規約や運営、建物の修繕や建て替えに関することなども定められています。

マンションの管理適正化の推進に関する法律(国土交通省)

長い名前の法律ですが、噛み砕いた言い方をすると『マンションの良好な居住環境を確保するために、マンションの管理を正しく行うようにしましょう』と管理業者に対して規制を設けているのがこの法律です。

マンションの管理業者に対して、管理業務に関する重要事項の説明や財産の分別管理などの義務を課しているほかにも、宅地建物取引業者に分譲時の管理組合への設計図書の交付義務を負わせるなど適正な管理が行われるための規制が定められています。

管理組合に対して専門的な助言を行うマンション管理士制度や、管理組合の支援団体であるマンション管理適正化推進センターの創設なども制定されています。

住宅の瑕疵(かし)欠陥などについての法律

一度購入すれば長く住むことが多いマイホーム、長く付き合う物だからこそ、無視することができないのが瑕疵(かし)です。

瑕疵というのは一般的には備わっているはずの本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないことをいいます。

建物の場合は雨漏りやシロアリなどの虫食い被害、配管の故障など、土地の場合は地中埋蔵物の存在や土壌汚染などが瑕疵にあたります。

もし、購入した家に買主が知らなかった瑕疵が見つかった場合、売主がその瑕疵について責任を負うことを『瑕疵担保責任』といって、法律によりさまざまな取り決めが定められています。

それでは、具体的にどんな内容なのか、見ていきましょう。

民法(法務省)

民法では、売買における売主の瑕疵担保責任について、買主は契約の解除、または損害賠償の請求ができるように定められています。

ただし、契約の解除が認められるのは『瑕疵があるために売買の目的が達成できない場合』に限定されていますので、注意しましょう。

また、民法では売主が瑕疵担保責任を負うのは買主が隠れた瑕疵があると知った日から1年以内と期限が定められていますので気をつけてください。

宅地建物取引業法(国土交通省)

不動産関係の法律ではもう皆さんおなじみの宅地建物取引業法、この法律では宅地建物取引業者は、自ら売主となる契約において、瑕疵担保責任を2年以上追わなければならないと定められています。

この規定は民法の規定よりも優先されるため、この制限に違反する契約条項があった場合　は無効になります。

住宅の品質確保の促進などに関する法律(国土交通省)

長い名前の法律ですが、不動産売買では重要な法律なので略して『品確法』と呼ばれています。

この法律では住宅の品質確保の促進や住宅購入者などの利益の保護、住宅に関わるトラブルの迅速で適正な解決を目指すことなどが定められています。

具体的には、新築住宅の売主などに10年間の瑕疵担保責任を負うことを義務付けたり、　住宅性能の表示基準の制定、住宅性能評価を受けた住宅に関わるトラブルの処理を円滑に行うために体制を整えておくことなども規定されています。

簡単にいえば『品質の保証ができない欠陥住宅を売ってはいけない、売った新築の住宅については10年間、その品質を保証し、トラブルがあった際はすぐに対応しなくてはいけ　ない』といったようなことが定められている法律です。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保などに関する法律(国土交通省)

かなり長い名前の法律ですが、簡単にいいますと『特定の期間以降に販売した新築物件の売主は保険に加入したり、補償金の積み立てをして、どのような状態にあっても販売して　から10年間は販売した物件の瑕疵について責任を取らなければいけませんよ』という規　約を定めた法律です。

具体的には、2009年10月1日以降に引き渡す新築住宅が対象となっており、例えば、売主が倒産などによって瑕疵担保責任を負うことができない場合でも、買主は瑕疵の補修などの費用について、保険会社に請求したり、積み立て金の還付請求を行うことができます。

以上が、土地や建物に関する権利、不動産登記、住宅の瑕疵(かし)欠陥などについての法律の簡単な内容です。

こういった法律を知っていると隣地の住人や、マンションの住人同士のトラブルが発生した際に焦らず対応できますね。

また、長年住んだ家に瑕疵はつきものです。もし、長年住んだ家を売るということになった時、瑕疵担保責任を負うのは売主になりますので、事前にこういった法律があることを知っておくと良いでしょう。

また、こちらの記事では不動産会社や広告に関する法律などについての法律についてご紹介していますので、あわせて参考にしてみてください。

関連リンク｜コラム｜宅建法とは？不動産に関わる法律をわかりやすく解説！①