不動産売却の流れは？ステップ毎に詳しく解説

不動産売却の流れをステップ毎に詳しく解説。注意点や必要な契約手続きを予め理解しておくことでスムーズに不動産売却を行えます。

不動産売却のステップは大まかに分けて9つです。

それぞれのステップ1つずつについて知識を深め、よりスムーズな不動産売却に繋げましょう。

不動産売却の全体像

まずは全体の流れを簡単に頭に入れておきましょう。

• 1.情報収集・売却相談をする
• 2.査定・物件の確認・調査を依頼する
• 3.媒介契約を結ぶ
• 4.売却活動の準備をする
• 5.売却活動を始める
• 6.売買契約を行う
• 7.売買契約後の手続きを行う
• 8.代金の決済・引き渡しを行う
• 9.確定申告を行う

不動産の売却には一般的に４か月程度かかるといわれています。

物件の状態や立地によっては長期間にわたり売却できないなど苦戦することもありますので、余裕をもって計画を立てると良いでしょう。

それでは、より具体的に、不動産売却の流れについて、確認していきましょう。

ステップ1：情報収集・売却相談をする

まずは所有している不動産の相場はいくらなのかをリサーチしてみましょう。

住んでいるエリアや立地状況、住宅の築年数や住宅ローンが残っていないかなど、不動産によって現況は様々になりますので、個人での情報収集が難しければ、地域の不動産会社に直接相談してみましょう。

不動産会社に売却相談をする場合は『売却の目的・理由』『売却の期限』『売却の希望金額』などをしっかりと伝えましょう。

不動産を購入した際に受け取ったパンフレットやカタログ、売買契約書、重要事項説明書などの資料を持参すると不動産会社との話がスムーズです。

また、不動産に何かしらのネガティブな売却理由や不具合がある場合は正直に伝えましょう。

不動産会社に正確に情報を伝えることで、不動産の状況に応じて、より良い売却方法を提案してくれるでしょう。

ステップ2：査定・物件の確認・調査を依頼する

相場をリサーチしたところで、実際に所有している不動産がいくらで売れるのか、査定依頼を出してみましょう。

簡単なものであればオンラインで、複数の不動産会社へ同時に査定の依頼ができるサービスもありますので、上手く活用し、信頼のおける不動産会社を見極めて正式な依頼をすると良いでしょう。

信頼の置けそうな不動産会社が見つかったなら、実際に不動産を見てもらい、査定をしてもらいましょう。

査定の際は主に、下記のような要素をチェックします。

• ・土地面積
• ・築年数
• ・方角
• ・経年劣化状況
• ・設備状況
• ・日当たり
• ・周辺環境　など

訪問査定によって正確な査定額が出ても、必ずしもその金額で売れるとは限りませんので、注意が必要です。

ステップ3：媒介契約を結ぶ

売却の依頼をする不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

不動産会社は売主の代わりに買主を探してくれる大切なパートナーになりますので、より優秀な会社、担当者を見極めて依頼をしましょう。

媒介契約には『専属専任媒介』『専任媒介』『一般媒介』の３つの契約形態があり、それぞれに特徴があります。

	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
複数業者との契約	×	×	●
他社への通知義務	×	×	●
自己発見取引	●	×	●
契約の有効期限	3ヶ月以内	3ヶ月以内	指定なし
指定流通機構への登録	7日以内に登録	5日以内に登録	任意

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約の場合、不動産会社を1社に絞らなくてはいけませんが、売主自身が買主を探し、直接取引をすることも認められています。

不動産会社を1社に絞って依頼することで、不動産会社は広告費や宣伝費を掛けて販売活動を行ってくれますし、窓口を1つにすることで連絡のやり取りもスムーズになります。

また、売主自身で買主を探すこともできるため、知り合いなどが不動産に興味を持っている場合、直接取引することもできます。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約の場合、不動産会社を１社のみに絞り、自分で買主を探すことはできません。

一番制約のある媒介契約内容ではありますが、その分、不動産会社も売主を手厚くサポートしてくれるため、比較的早く売れやすいことが大きなメリットです。

ただ、依頼した不動産会社の売却手腕に大きく左右されるため、不動産会社選びはより慎重に行う必要があります。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と契約を結ぶことができ、売主自身も買主を探すことができます。

非常に自由度が高いため、人気エリアの不動産であれば苦労することはなく、依頼した不動産会社同士が自社成立を目指して競い合うこととなり、良い条件での売却を契約することができますが、逆に人気エリア以外の不動産の場合、不動産会社が積極的に販売活動をしてくれず、苦戦をする可能性があります。

また、複数の不動産会社と連絡を取り合う必要があるため、小まめにやり取りができる人に向いているでしょう。

それぞれの契約にメリット、デメリットがありますが、不動産事情に詳しくなく、どの媒介契約にすればいいのか、迷った場合は専任媒介か専属専任媒介を選ぶといいでしょう。

どちらも1社の不動産会社との契約になりますので、連絡のやり取りが楽ですし、不動産会社も自社とのみ契約を結んでくれる売主の為に売却活動に力を入れてくれます。

ステップ4：売却活動の準備をする

媒介契約を結んだ不動産会社と売り出し価格や売却活動についての詳細を話し合ったら、売却活動の準備を始めましょう。

購入希望者の目に留めてもらうには、まず、不動産の見た目を整えておくと良いでしょう。

売却活動を始める際には必ず、不動産の写真が必要になりますので、撮影の前に不動産の屋内外を綺麗に整えておくことが重要です。

特に、下記のような場所は購入希望者が念入りにチェックする可能性がありますので、注意しておきましょう。

• ・キッチンや風呂、洗面所、トイレなどの水回り
• ・床や壁、窓
• ・物置や押し入れ、クローゼットなどの収納スペースの整理
• ・庭の雑草や樹木の剪定

販売活動が始まる前にハウスクリーニングを依頼するなどして、不動産の見栄えを良くしておくのも、スムーズな売却のために大切なひと手間です。

費用はかかってしまいますが、見た目が綺麗であれば当初の予定よりも好条件で売れる可能性もあります。

事前にしっかりと不動産の手入れをしておけば、不動産のセールスポイントにもなりますので、手間は惜しまないことをおすすめします。

ステップ5：売却活動を始める

不動産会社が中心となり、不動産ポータルサイトや新聞折り込みなど、広告媒体への掲載をし、購入希望者を探します。

売却活動が始まったら、実際にどのように広告が掲載されているのか、確認する事も重要です。

広告に使用されている写真や、不動産の売り文句などを確認し、改善してほしい個所があれば不動産会社に希望を伝えましょう。

購入者希望者が見つかると、不動産会社から連絡が入り、不動産の内見、条件や引き渡しスケジュールなどの調整をし、売買契約という流れになります。

特に売主が注意すべき点は内見です。購入希望者は内見の際に物件の状況を見極めて、購入するか否かを判断します。

前記したように不動産の清掃や整理整頓はもちろんですが、物件の特徴を聞かれた際に、しっかりと説明できるようにしておくと印象が良いでしょう。

とはいえ、売主の押しが強すぎても、購入希望者は押し売りされているように感じてしまい、引いてしまうことがありますので、自然に物件の特徴を伝えられるように意識して対応しましょう。

より、詳しく住宅の清掃や内見での対応について知りたい方は、下記の特集コンテンツをご覧ください。

関連リンク｜売却中に知っておくべきこと｜内見前の準備と当日の対応

ステップ6：売買契約を結ぶ

購入希望者から実際に購入希望の申し出があると、売主は『購入申込書』を受け取ります。

不動産会社を通じて価格の交渉や引き渡しなどの条件について細かい条件の調整を行いますが、もし、希望がある場合や買主の出してきた条件に納得できない場合は、しっかりと不動産会社に伝え、交渉してもらいましょう。

売主、買主、双方に合意を得られれば、正式に売買契約となります。

この際に、買主から手付金として、売却額の一部が売主に支払われます。

ステップ7：売買契約後の手続きを行う

既存のローンがある場合は完済手続きや、抵当権を抹消する手続きを行います。

不動産の所有権を買主に移すためには住宅ローンなどがある場合、完済されていなければなりません。

手持ちの現金がなく、すぐに返済ができる状況にない場合でも、不動産の引き渡し時に買主から不動産の購入代金を受け取り、それを返済に充てる事もできます。

その場合は事前に、ローンを組んでいる金融機関に相談をしましょう。

売却する不動産に住んでいる場合、公共料金の精算や引っ越しなどを買主の入居日までに済ませ、買主に引き渡せる状態にしておきましょう。

ステップ8：代金の決済・引き渡しを行う

契約時に定めた内容に従って、不動産の引き渡しを行います。

引き渡しの当日には売主と買主、不動産会社、司法書士が金融機関に集まり、移転登記などに必要な書類の確認をし、残代金の決済を行います。

買主から不動産の残代金を受け取ったら、同時に鍵の引き渡しを行い、売却の手続きは完了となります。

ステップ9：確定申告を行う

確定申告を行うのは不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日までの間です。

不動産を売却して利益を得た場合は確定申告が必要になり、控除などを利用するのであれば確定申告と一緒に行いますので、忘れないようにしましょう。

確定申告の際、必要書類の提出がありますので、申告期限よりも前から少しずつ準備をしておきましょう。

売却時の資料をまとめておくなど、事前に準備をしておくと、期日が迫って来ても焦らずに申告することができるでしょう。

不動産売却には優秀な不動産会社を選ぶこと

不動産売却の流れを詳しく見てきましたが、やることが多く、大変そうに思われた方も多いでしょう。

これらのステップをスムーズに行うには不動産会社の協力が不可欠です。

査定での対応や売却実績、担当者の人柄など、判断基準は様々ですが、査定の時点で多くの不動産会社と連絡を取り、より良い不動産会社を選ぶことがスムーズな不動産売却への近道です。

売却の流れを事前に知っておき、準備をすることで、気持ちにゆとりが生まれ、より良い不動産会社を精査する余裕も生まれます。

後悔しない不動産売却のために、情報収集をしっかりと行い、備えておきましょう。