宅建法とは？不動産に関わる法律をわかりやすく解説！①

法律というと難しそうで、つい身構えてしまいますが、不動産の売買と切っても切れないもの、それが法律です。

不動産に関する法律は居住者の生活の安全性と快適性を守ったり、不動産業者が個人消費者に対して重要な情報を隠したり、実際とは違うイメージを植え付けたり、不動産の売買で起こるトラブルを防ぐ、大切な役割を担っています。

不動産の売買をする前に、少しでも知っておくと安心な不動産に関する法律を5つに分類し、2回に分けて、ご紹介していきます。

不動産に関わる法律を紹介・第１回目

不動産に関わる法律を紹介・第１回目の今回はこちらの2分類、5項目、13種の法律をご紹介します。

土地・建物に関する法律	土地の利用に関する法律	都市計画法(国土交通省)
		国土利用計画法(国土交通省)
	建物の建築に関する法律	建築基準法(国土交通省)
		長期優良住宅の普及の促進に関する法律(国土交通省)
		都市の低炭素化の促進に関する法律(国土交通省、環境省、経済産業省)
不動産会社や広告に関する法律	不動産会社を規制する法律	宅地建物取引業法(国土交通省)
		マンション管理の適正化の推進に関する法律(国土交通省)
	広告に関する法律や規制	宅地建物取引業法(国土交通省)
		不動産表示に関する公正競争規約(不動産公正取引協議会連合会)
	売買や賃貸借などの契約に関する法律	民法(法務省)
		宅地建物取引業法(国土交通省)
		借地借家法(法務省)
		消費者契約法(内閣府)

これらの法律は特に、消費者の権利を守るために制定されており、不動産売却においても損をしない、騙されないために重要な法律です。

それでは、具体的にどんな法律があるのか、見ていきましょう。

土地・建物に関する法律

土地・建物に関する法律は個人消費者にとって最も身近な法律です。

これを知っていると、不動産会社のサイトやチラシに載っている情報の理解度が上がり、不動産の売却を考える時にも大変役立ちます。

ここでは、そんな法律の一部を簡単に噛み砕いてご紹介します。

1.土地の利用に関する法律

都市計画法(国土交通省)

都市計画法では、街が無秩序に開発され、住みにくくなってしまうことを防ぐために、市　街化区域、市街化調整区域などの『都市計画区域』を定めています。

市街化区域では土地の使用用途などがこの法律によって決められているのです。

また、土地の利用用途のほかに、建物の建ぺい率や容積率など、建物の建築に影響する規　制が都市計画法によって、定められています。

国土利用計画法(国土交通省)

国土利用計画法は、土地の投機的取引(相場の変動を利用して利益を得る行為のこと)や乱　開発などが起こることを防ぐために、国が総合的に管理し、計画的に国土の利用をするこ　とを目的にした法律です。

不動産の取引では一定規模以上の土地の売買や交換などの取引に関する届出をする義務な　どが定められています。

2.建物の建築に関する法律

建築基準法(国土交通省)

建築基準法は、建物の建築について最低限の基準を定めることで、建物の安全性や住みやすさなどを確保するために作られた法律です。

例えば、都市計画法で定められた『用途地域』ごとに、建物の具体的な用途(住宅や商業　施設、工場など)や、その高さ、面積などが決められています。

また、建物の安全確保に関する基準や防火・避難に関する基準などについても、建築基準法によって定められています。

長期優良住宅の普及の促進に関する法律(国土交通省)

長い名前の法律ですが、簡単にいうと『住宅を長期間使うことで、住宅の解体で出る廃棄　物を減らし、環境への負荷を減らしながら、建て替えによって生じる費用の負担を削減して、より豊かな生活をしましょう！』という内容の法律です。

せっかくのマイホームなのだから、できるだけ快適に長く住めた方が暮らしやすいし、環境にも優しいですよね？ということです。

長期優良住宅の認定には基準があり、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画などの性能項　目が定められています。

都市の低炭素化の促進に関する法律(国土交通省、環境省、経済産業省)

これも長い名前の法律ですが、噛み砕いて説明すると『都市部の社会経済活動などによって発生する二酸化炭素を都市計画や長期優良物件の建設によって減らしていきましょう』　という内容の法律です。

都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針を定めたり、市町村による低炭素を目的にしたまちづくり計画の作成やその計画ための特別措置、低炭素建築物の普及の促進のための　措置を考え、実施するための法律が定められています。　

不動産会社や広告に関する法律

消費者が不動産を売買する際にお世話になるのが、不動産会社。

国は悪質な不動産会社によって、消費者が損をしたり、不利な契約を結ばせられたりしないように法律を作って保護し、不動産会社を規制しています。

それでは、具体的にどんな法律があるのか、見ていきましょう！

3.不動産会社を規制する法律

宅地建物取引業法(国土交通省)

宅地建物取引業法は、不動産取引における消費者の保護と、流通を円滑にする目的で制定されている法律です。

(1)消費者自らが行う宅地や建物の売買や交換

(2)売買や交換、貸借をする際の代理や仲介を営む不動産会社

この両方を規制するための法律です。

具体的には、広告規制、買主や借主に対する重要事項の説明義務、契約内容を記載した書面の交付義務、自ら売主となる場合の契約内容の規制など、不動産会社の業務にさまざ　まな規制を定めています。

マンション管理の適正化の推進に関する法律(国土交通省)

マンションの管理の適正化の推進に関する法律というと何のことだろう、という感じですが、簡単にいうと『マンションの良好な居住環境を確保するために、マンションの管理業者に対して規制を設けている法律』のことです。

具体的に例をあげると、マンション管理業者に対して、管理業務に関する重要事項の説明や財産の分別管理などの義務、宅地建物取引業者に対して、分譲時における管理組合への設計図書の交付義務を制定するなど、適正な管理が行われるための規制を定めています。

その他、管理組合に対して専門的な助言を行うマンション管理士の制度や、管理組合の支援団体であるマンション管理適正化推進センターの創設などもこの法律によって定められ　ています。

4.広告に関する法律や規制

宅地建物取引業法(国土交通省)

先ほども登場しました宅地建物取引業法ですが、この法律では不動産会社が誇大広告を作成することを禁止し、未完成物件の広告開始時期の制限をするなど、不動産広告に関する基本的な規制も定められています。

不動産表示に関する公正競争規約(不動産公正取引協議会連合会)

不動産表示に関する公正競争規約は、消費者を守るために公正取引委員会の認定を受けている規約です。

これは不動産業界が自主的に定めた不動産広告のルールで、不当な景品類や不当表示防止法の規定を元に作られています。

具体的には、消費者が正しく広告内容を理解できるように、広告の表示の開始時期の制限や、詳細な基準などを定めています。

5.売買や賃貸借などの契約に関する法律

民法(法務省)

民法では、契約の成立要件や手付け、瑕疵担保責任など、契約の基本的な考え方を規定しています。

契約内容について、当事者の間でトラブルがあった場合や、取り決めがない場合には、原則として民法に基づいて解決するように定められています。

宅地建物取引業法(国土交通省)

3度目の登場になります、宅地建物取引業法ですが、この法律では宅地建物取引業者が自ら売主になる売買契約について、消費者を保護するために、民法の規定にかかわらず、契　約内容の一部に制限を加えるなどの規制を定めています。

具体的には、手付金や違約金などの金額の制限、瑕疵担保責任に関する制限が設けられていて、この制限に違反している契約条項は無効になります。

ただし、賃貸借契約の場合は、宅地建物取引業法に特別な規制はありませんので、注意してください。

借地借家法(法務省)

借地借家法は、賃借人を保護するために、建物の諸州を目的とした土地、建物の賃貸借契約に関して、民法の規定よりも優先して適用される法律です。

具体的には、土地の賃借権の存続期間や更新、建物の金貸借契約の期間や更新・終了などについて定められています。

また、定期借地や定期借家などについても規定されています。

借地借家法には、当事者の間で法の規定と違った合意をしていても、借地借家法の規定が適用される条項(強行規定)も含まれており、かなり強力な法律です。

消費者契約法(内閣府)

消費者契約法は、事業者と消費者に交渉力や情報量などに差があるという観点から、事業者と消費者の間で結ばれた契約(消費者契約)を対象に、消費者を保護する目的で、民法よ　り優先される規定を設けています。

具体的には、事業者の不適切な行為の結果、消費者が誤認、困惑したまま契約を結んだ場合、その契約を取り消すことができる、強い法律です。

加えて、契約内容に消費者の権利を不当に害する条項がある場合、その条項を無用にすることなども規定されています。

以上が、不動産会社や広告に関する法律の簡単な内容です。

法律によって私たちは不当な契約などから守られているんです

もし、不動産に関するトラブルにあったとしても慌てず、法律を確認すると解決の糸口が掴めるかもしれません。

また、こちらの記事では土地や建物に関する権利、不動産登記、住宅の瑕疵(かし)欠陥などについての法律についてご紹介していますので、あわせて参考にしてみてください。

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