不動産売却に税金はいくらかかる？全6種類を詳しく解説！

不動産売却の際に発生する税金。不動産の売買は大きな金額が動くため、税金も高額になるケースがあります。

所得税や住民税など、全6種類の税金についてよく把握し、事前に知識を備えておきましょう。

不動産売却にかかる税金は全部で6種類

まず、不動産売却にはどのような税金がかかるのか、見ていきましょう。

不動産の売却時に発生する税金は『利益にかかる税金(=譲渡所得税)』と手続きなどにかかる『その他の税金』の２種類に分類することができます。

利益にかかる税金	所得税	売却益にかかる。売却の翌年2から3月に納税する
	住民税	売却益にかかる。売却の翌年6月頃に納税する
	復興特別所得税	2013年1月1日から2037年12月31日に発生した売却益にかかる
その他の税金	印紙税	契約書に貼る収入印紙にかかる
	登録免許税	不動産の名義変更にかかる税金
	消費税	不動産会社への仲介手数料などにかかる税金

不動産売却の利益にかかる税金

不動産売却の利益にかかる税金は3種類です。

これらはまとめて『譲渡所得税』と呼ばれています。譲渡所得とは、不動産売却によって生まれた利益のことです。

• ・所得税：個人の所得にかかる税金
• ・住民税：都道府県や市区町村に収める税金
• ・復興特別所得税：東日本大震災からの復興のために必要な財源を確保するための税金
  　(2013年1月1日から2037年12月31日まで課税されます)

譲渡所得税の税率はその不動産の所有期間の長さによって、下記のように異なります。

項目	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得 (所有期間5年未満の場合)	30％	9％	0.63％	39.63％
長期譲渡所得 (所有期間5年超の場合)	15％	5％	0.315％	20.315％

所有期間は売却した年の1月1日時点を判断基準にするので、注意が必要になります。

上記の表の通り、所有期間が5年以下だと税率が高くなりますので、売却時期を決める際は慎重に検討しましょう。

これらの譲渡所得税は利益にかかる税金のため、不動産売却によって利益が出なければ課税はされません。

譲渡所得とは、不動産を売却した代金から不動産を購入する際にかかった費用(=取得費用)や売却にかかる費用(=譲渡費用)を引いたものであり、その求め方はこのようになっています。

譲渡所得＝※譲渡価格−(譲渡費用+取得費用)

※譲渡価格には『不動産の売却価格』の他に『固定資産税の精算額』『都市計画税の精算額』が含まれます。

■ 譲渡費用とは？

譲渡費用とは、不動産売却にかかった費用のことです。

不動産売却時の仲介手数料や収入印紙代、建物の取り壊し費用や測量費用などがこれにあたります。

■ 取得費用とは？

取得費用とは、不動産の購入時にかかった費用のことです。

譲渡した不動産の購入代金や購入手数料、購入後の設備費や改良費などを合計した金額になります。

　

また、不動産の中でも一戸建てやマンションなど、建物の場合は期間の経過とともに価値が減少する資産ですので『減価償却費用相当額』を差し引いて取得費を計算します。

減価償却費の計算方法

減価償却費=取得価格×0.9×償却率×経過年数

また、償却率は建物の建築方式や使用用途により異なります。

建築方式	非事業用(マイホーム等)		事業用(賃貸マンションなど)
構造	耐用年数	償却率	耐用年数	償却率
木造	33年	0.031	22年	0.046
軽量鉄骨	40年	0.025	27年	0.038
鉄筋コンクリート	70年	0.015	47年	0.022

その他の税金

不動産売却時には上記のほかに、手続きなどを行うために必要な税金があります。

■ 印紙税

一定額以上の契約書や領収書といった文章にかかる税金です。

不動産売却の場合、売買契約書に収入印紙を貼り、消印を捺す必要があります。

印紙税の金額は不動産の売買金額によって下記のように定められています。

売買金額	税額
100万円超〜500万円以下	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,0000万円以下	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	30,000円
1億円超〜5億円以下	60,000円

※税額は令和6年3月31日までの軽減税率が適用されています

■登録免許税

ローンが残っている不動産を売却する場合、物件の引き渡し前にローンを完済し、抵当権を外す必要があります。

抵当権はローンを完済しても自動的に抹消されるものではないため、債務者が手続きを行って抹消しなくてはいけません。

この手続きを行うために登録免許税がかかります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は不動産の価格価値に関わらず、1つあたり1,000円と定められています。

しかし、一軒家の場合、土地と建物は別々の不動産として扱われますので、それぞれに1,000円ずつ課税されることを覚えておきましょう。

■消費税

不動産売却にかかる費用のうち、『不動産会社に支払う仲介手数料』『司法書士に支払う手数料』『融資手続きの手数料』には10％の消費税が発生します。

また、居住用ではなく、投資用(事業用)のマンションなどを売却した場合も消費税の課税対象となるので、気をつけましょう。

特例・特別控除でかしこく節税しよう

不動産売却の際には様々な税金が発生しますが、中でも譲渡税には控除や減税の対象になる特例が存在します。

譲渡益が発生した場合、下記のような要件を満たせば、特例として減税を受けることができます。

■3,000万円特別控除

所有期間の長短に関わらず、一戸建やマンションなどのマイホームの売却時に譲渡所得か　ら3,000万円まで差し引くことができる特例です。

この特例を受けた場合の譲渡所得税は下記の方法で計算することができます。

税額=(譲渡所得−3,000万円)×税率

この特例が適応されると不動産売却の譲渡所得が3,000万円以下であれば税金を全額控除できることになります。

ただし、下記の条件を満たしている場合に限られますので、よく確認をしましょう。

• ・以前に住んでいた家屋や敷地など(=現在居住していない)の場合にはマイホームあるいは敷地や借地権を売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
• ・マイホームを売るまでにその他の土地活用をして利益を得ていない
• ・売却した年の前年、および前々年に3,000万円特別控除、またはマイホーム譲渡損失についての※損益通算や繰越控除の特例の適用を受けていない
• ・売主と買主が親子などの特別な関係にない
• ・その他の指定されている特例の適用を受けていない

　※この制度は令和3年12月31日で新規の申請受付け期限を終えました

また、一度3,000万円特別控除を受け取ると、その後2年間は再度の適用はできませんので、注意しましょう。

■所有期間10年超の場合の軽減税率

売却するマイホームの所有期間が10年を超える場合には軽減税率が適用され、より低い税率で譲渡所得税を計算することができます。

この制度を適用した場合の税率は下記の通りです。

課税譲渡所得金額	税率
6,000万円以下の部分	14.21％ (所得税および復興特別所得税10.21％+住民税+4％)
6,000万円超の部分	20.315% (所得税および復興特別所得税15.315％+住民税+5％)

この特例は『3,000万円特別控除』との併用ができます。

3,000万円の特別控除の特例を適用しても課税譲渡所得がある場合には、この特例を適用することでさらに節税することができます。

　

適用の条件は3,000万円特別控除と同じですが、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていることと、前年、前々年にこの特例を受けていないことが条件になりますので、注意しましょう。

相続した空き家に対する3,000万円特別控除

マイホームではなく、相続した不動産に使える特例として、『被相続人の居住用財産(空き家)を売った際の特例』があります。

この特例では、売却した際に売主が住んでいない物件であっても譲渡所得から3,000万円の控除を受けることができます。

しかし、マイホームを売却する時よりも適用の条件は厳しいため、よく確認をしておきましょう。

• ・昭和56年5月31日以前に建築された物件であること
• ・区分所有建物登記がされている建物(マンションなど)でないこと
• ・譲渡の時まで事業の用、貸付の用、または居住の用に提供されていたことがないこと
• ・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• ・他の特例の適用を受けていないこと

この要件を満たしている場合、控除額はかなり大きいため、一度、確認をしてみることをおすすめします。

税金のことを知って、かしこい不動産売却を

ここまで、不動産売却にまつわる税金についての説明をしてきましたが、これらの知識を頭に入れた上で不動産売却はうまく進めていきたいものです。

売却の際にどのような税金が発生し、譲渡損益を出さないためにはいくらで売却するのが理想的なのか、所有している不動産は減税特例の対象になるのか、事前に金額のシミュレーションをし、納得のいく不動産売却にしましょう。