売却中によくあるトラブル

不動産の売却は大きな金額を扱うということもあり、トラブルがつきものです。

ここではさまざまなトラブルの事例と、その対処法をご紹介していきます。

どういったトラブルが起きやすく、トラブルが起こった際にどのように対処すればいいのか、事前にわかっていれば実際にトラブルが起こっても冷静に対応することができます。

媒介契約に関するトラブル

不動産を売却する場合、多くの方が不動産会社に仲介を依頼することかと思います。

その際に売主と不動産会社との間で結ばれすのが、媒介契約です。

複数ある媒介契約の種類の中でも、1社のみの不動産会社と契約を結び、売主が買主を探すことができない媒介契約を『専任専属媒介契約』と言います。

この『専属専任媒介契約』を結んだ場合に起こるトラブルが『囲い込み』と呼ばれる行為。

『囲い込み』とは、不動産会社が売主と買主、両方から手数料を得るために、物件の情報を公開せず、他社からの問い合わせや紹介を制限する行為のことで、これは契約違反行為に当たります。

『囲い込み』が行われると、他社からの紹介が制限されるため、買主が見つかるまでに時間を要する場合も多く、『価格が高額だから売れない』という口実で売却価格が不当に値下げされる可能性もあります。

結果として『囲い込み』を行なった不動産会社は手数料が売主と買主、両方から得られるため2倍の儲けとなり、売主は相場よりも安い価格での売却となって損をしてしまうのです。

こういった悪質な『囲い込み』の多くは売主が気づかないと明るみに出ないため、専属専任媒介契約を結んだ場合は、下記のようなことに注意しておくとよいでしょう。

• 1.レインズ(不動産流通標準情報システム)に物件が登録されているか
• 2.不動産会社は広告などの売却活動を積極的に行っているか
• 3.相場から著しく外れた価格が設定されていないか

こういった媒介契約の違反行為から消費者を守る法律も施行されていますが、未だになくなっていないのが現状です。

不動産会社に仲介の依頼をした後も、全てお任せにするのではなく、売却活動が適切に行われているか、こまめにチェックしておくことがトラブルを未然に防ぐことに繋がるでしょう。

仲介手数料に関するトラブル

不動産会社との契約で、もう一つ、気をつけなければならないのが仲介手数料の金額に関するトラブルです。

不動産会社に支払う仲介手数料の金額は、下記のように法律で上限が決められています。

200万円以下の金額	取引額の5％
200万円超〜400万円以下の金額	取引額の4％+2万円
400万円超の金額	取引額の3％+6万円

上記の表で算出される金額以上の仲介手数料を求められた場合は注意をしましょう。

ただし、上記の表の金額はあくまで『上限額』であるため、不動産会社によっては値引きや無料で対応してくれる場合もあるため、総合的に判断することが大事です。

また、仲介手数料は売買契約が成立した際、あるいは売買契約成立時と決済・引き渡しが完了時の2回に分けて支払うことが基本となっています。

それよりも前に請求をされた場合は支払いの義務は発生しませんので、不当な請求ではないか、注意して対応しましょう。

仲介手数料の金額に関するトラブルを回避するには、下記のような方法が有効です。

• 1.媒介契約を結ぶ前に複数の不動産会社で手数料規約の比較をする
• 2.仲介手数料の計算方法や金額を契約書に明記してもらう
• 3.手数料以外の費用がかかる場合も詳細を契約書に明記してもらう

不動産会社が得る仲介手数料は、一般的な広告費用や内覧業務などに必要な経費が含まれた成功報酬です。

それぞれの費用が個別に請求されるなどしていないか、しっかりと確認してトラブルを回避しましょう。

物件に関するトラブル

物件に関するトラブルで特に多いのが、『隠れた瑕疵(かし)』に関するトラブルです。

『隠れた瑕疵』とは、不動産購入時に買主にとって発見できない血管がある状態のことを言います。

例えば、物件の基礎部分のシロアリ被害や配管の水漏れなどがそれに当たります。

こういった『隠れた瑕疵』は売主に責任があり、例え故意や過失がなかったとしても『契約不適合責任』という民法上の責任が発生します。

そのため、万が一、瑕疵に気がつかずに売却してしまっても、瑕疵が発見された際には売主の責任として賠償請求をされることがあるので、売主は買主や不動産会社に対して、売却する物件の状況を正確に伝える必要があります。

こうした『隠れた瑕疵』は築年数にかかわらず、どのような物件でも起こりうることであり、売却時に売主が発見不可能であったとしても『契約不適合責任』は追及されます。

ただし、取引の際に買主が瑕疵を知っている、もしくは買主が注意していれば発見できるような瑕疵の場合には『契約不適合責任』には当たりません。

こうしたトラブルを避けるためには、下記のような対策を事前に行っておくと良いでしょう。

• 1.ホームインスペクション(住宅診断)を実施する
• 2.重要事項説明書などに隠れた瑕疵について『買主の購入意思決定に影響を与える事項』『物件を使用することに影響を与える可能性がある事項』を記載する
• 3.買主に対して、売買契約前に建物の状況を詳しく説明する
• 4.既存住宅売買の瑕疵保険に加入する

ホームインスペクションを行えば、専門家により不動産に不備がないか調査をしてもらうことができ、その結果『隠れた瑕疵』を事前に把握することができます。

また、重要事項説明書(物件の付帯設備、壁や床などさまざまな箇所について記載されている書類)に瑕疵を記載することで、買主と一緒に不動産い不備がないか、確認することができ、『契約不適合責任』が発生するリスクを抑えることができます。

また、同時に瑕疵保険に加入しておけば『契約不適合責任』に問われた場合に損害金を保証してもらえるので、不安な場合は加入をおすすめします。

支払いに関するトラブル

不動産の売却では、契約を交わしたにもかかわらず、買主から支払いがされないという事例があります。

その中でも多い例として、ローンの審査が下りる前に売買契約を交わし、手付金まであ支払われたものの、ローンの審査に通らず、残額の支払いができなくなってしまうケースです。

この際に、売主と買主の間で手付金の返却、媒介契約の取り扱い、残金の支払いが問題となります。

こういった支払いがされないトラブルになる前に下記のような方法で対処すると良いでしょう。

• 1.売買契約を交わす前に、買主はローンが組めるのか確認してもらう
• 2.『ローンが通らなかっら場合は売買契約がなかったことになる特約』に関する契約書の記載内容について買主の合意を得ておく

ローン審査に関するトラブルは、売主が当事者ではなく、買主の個人情報に由来する事項のため、売主には予測することができません。

こういったトラブルを回避するためには、買主がローンを組めるのか、事前によく確認するように促しておくことが重要です。

また『ローンが通らなかっら場合は売買契約がなかったことになる特約』には『解除条件型(当然執行型)』と『解除権留保型(解除権行使型)』の2種類がありますので、どちらに該当するかで、解除条件が変わってきますので、よく確認して対応しましょう。

支払いのトラブルは売却期間が長くなってしまうことにも繋がりますの、事前の対策が大切です。

トラブルにあってしまった際の相談先

不動産に関する知識は複雑で、きちんと理解することなく契約を進めてしまう売主、買主は少なくありません。

こうしたトラブルを回避するためには、まず、安心して売却を任せられる不動産会社に仲介を依頼することが重要です。

しかし、しっかり備えたつもりでもトラブルが回避できなかった、仲介を依頼した不動産会社が相談に応じてくれないなど、自分だけでは解決が困難になってしまった場合は不動産会社の相談窓口や第三者機関に相談することをおすすめします。

下記のような相談窓口にはトラブルに関する専門家がおり、公正な立場で相談に応じてくれます。

• 1.取引を行なった不動産会社の営業責任者や相談窓口
• 2.取引を行なった不動産会社が所属している団体の相談窓口
• 3.弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士、測量士などの専門家
• 4.各都道府県庁の相談窓口
• 5.国土交通省の各地方整備局
• 6.国民生活センター
• 7.住まいるダイヤル(国土交通大臣から指定を受けた住宅リフォーム・紛争処理支援センターによる住宅専門の相談窓口)

トラブルの　内容に合わせて適切な専門家に相談することで、解決できる可能性も高くなりますので、トラブルにあった場合は迷わず、各機関に相談し、素早く対処すると良いでしょう。