住宅ローン返済中の家を売る方法は？注意点や手順を解説

住み替えや転勤、収入の減少、離婚など、様々な理由でマイホームを手放さなければな　らなくなった時、心配になるのが『住宅ローンの残っている家を売却できるのか？』とい　うこと。

結論から言うと、住宅ローンが残っていても売却は可能です。

しかし、住宅ローンの残っている住宅を売却するには、最終的に残っている住宅ローンを　完済する必要があります。

注意すべきポイントをしっかりと確認しながら、失敗のない不動産売却をするにはどうす　れば良いのか、その手順を解説していきます。

まずは住宅ローン返済中の家の現状確認

前記したとおり、住宅ローンの残っている家でも売却することができますが、買主に引き渡す際にはローンを完済している必要があります。

これは住宅ローンによって購入した住宅には、お金を借りた金融機関から『抵当権』が付けられているためです。

『抵当権』とは、簡単に言えば金融機関がお金を貸す際の『担保』であり、住宅ローンを借りた人がお金を返せなくなった場合、金融機関がその不動産を競売などにかけ、貸したお金を回収することができる制度です。

そのため、もし『抵当権』が残ったまま不動産を売却し、万が一、売主が住宅ローンの残金を返せなくなってしまった場合、不動産を購入した人が住宅を差し押さえられてしまう、といったトラブルが発生してしまいます。

ですから、住宅を買主に受け渡す際には住宅ローンを完済し『抵当権抹消』をする必要があり、『抵当権抹消』ができていない不動産は売買することができないのです。

そのため、住宅の売却を考える際にはまず、ローンの残債金額を確認し、現状を把握することから始めると良いでしょう。

ローンの残債を調べる

ローンの残債(借入残高)は、固定金利であれば、お金を借りた際に返済予定表が発行されます。

変動金利の場合はお金を借りた金融機関から毎年、返済予定表が送られてきますので、それで確認することが可能です。

万が一、返済予定表を無くしてしまったとしても、お金を借りた金融機関から残高証明書を発行してもらうことで、直近の残債を調べることができます。

金融機関によっては、身分証明書と借りている本人であることが確認できるもの、通帳などの返済口座が確認できる物を持参すれば、金融機関の窓口で調べることができる場合もありますが、金融機関によって対応が違いますので、困った際には金融機関に直接問い合わせると良いでしょう。

不動産の売却額を調べる

残債の確認ができたら、住宅がいくらで売れそうかを調べましょう。

住宅の売却で得た資金は住宅ローンの返済に充てることができますので、一般的にはそれでローンを完済にすることが多いためです。

住宅のおおよその売却価格は、不動産会社に査定の依頼をすることで把握することができます。

不動産の価格は査定する不動産会社によって、数百万円ほどの差が出る場合もありますので、複数の会社に査定の依頼をし、より査定額や対応の良い不動産会社に正式な売却依頼をすると良いでしょう。

住宅の売却金額でローンの返済が可能か調べる

一般的には住宅の売却価格でローンの完済となることがほとんどですが、不動産の売却には売却の際、不動産会社に支払う仲介手数料などの諸経費がかかりますので、そういった金額を差し引いて、ローンの残債を支払えるのか、確認が必要です。

また、査定額はあくまで予想の金額ですので、それよりも実際の売却額が低くなってしまう可能性もあることを考慮して、事前に返済の見通しを立てておくと良いでしょう。

売却額がローンを下回る場合（オーバーローン）の売却方法

先にお伝えした通り、住宅の売却資金で住宅ローンの完済をすることがほとんどですが、中には完済できないケースもあります。

特に一戸建ての場合は建物が木造であることが多く、建物の経年劣化によって価値が早くに下がってしまうため、そういったケースは少なくありません。

不動産の立地や、経済情勢、売却する住宅のそれぞれの特徴によって不動産の価値は異なってきますので、必ずしも当てはまるわけではありませんが、一戸建ての場合、築10年で売却価格が購入時の金額の半分になってしまうこともあります。

こうした理由から、住宅を売却した際の価格が、住宅ローンの残債を下回ってしまう状況を『オーバーローン』といいます。

この場合、売却資金で足りないローンの残債は売却資金以外で補填する必要があります。

では、実際に『オーバーローン』になった場合、どのように対処すればいいのか、3つの方法をご紹介します。

貯蓄などを加えて残債を完済する

売却資金が住宅ローンの残債を下回ってしまっても、貯蓄があれば売却資金の足らずを補填することができます。

しかし、不動産の売却には現金での支払いが必要な諸費用もありますので、手持ちの資金はできるだけ残しておきたいもの、一括で返済をする場合は資金が足りなくなってしまわないか、慎重に検討しましょう。

また、自身の貯蓄ではなく、親類などから資金を用立ててもらう場合は、借用書を残しておくことをおすすめします。

これは借りた資金がもらった物を見なされてしまうと、資金に対して贈与税がかかってしまう可能性があるためで、返済の意志があることを書面にして示しておくことで余計な費用が発生することを防ぐことができます。

『住み替えローン』を利用する

住宅売却の目的が住み替えの場合『住み替えローン』を利用することで住宅ローンの残債を新居の住宅ローンに上乗せすることができます。

ただし、『住み替えローン』の審査は通常の住宅ローンに比べて厳しいため、住宅を売却してしまう前に融資を受けられるか、確認する必要があります。

住み替えローンのメリット	住み替えローンのデメリット
融資条件によって従前の住宅ローンより低金利になることもある	住宅ローンの総額が増えてしまう
従前の住宅ローンを完済するための手持ち資金がなくても住み替えられる	融資額が大きくなるため、審査が通りにくい

『住み替えローン』を利用する場合『売却する住宅の抵当権抹消と、購入する新居の抵当権の設定を同時に行わなければならない』という条件があり、売主と買主でスケジュールの調整をする必要があります。

こうしたタイミングを合わせるには不動産会社の協力が不可欠ですので、担当者と相談しながら計画的に不動産の売却を進めると良いでしょう。

また、融資額が大きくなる分、ローンの審査が厳しくなり、金利が高くなることも多いため『住み替えローン』を利用できないケースも多くあります。

売却する住宅を購入する際に、借りられる限度額目一杯まで借入をし、繰上げ返済もできないような場合は『住み替えローン』の審査を通らない可能性が高いので、注意しましょう。

『任意売却』を利用する

『任意売却』とはお金を借りている金融機関の同意を得て、住宅ローンの残債を一括返済できなくても不動産会社に売却の依頼をすることができる制度です。

『任意売却』を利用した場合、住宅の売却資金でローンの完済ができなくても、残債を引き続き分割で返済していくことができます。

しかし、これには前記の通り、金融機関の同意が必要であり、応じてもらえなければ利用することはできません。

任意売却のメリット	任意売却のデメリット
住宅ローンを滞納したことを周囲に知られにくい	滞納した記録が信用情報機関に残り、今後の融資を受けにくくなる場合がある
競売よりも相場に近い価格で売却できる可能性がある	競売よりも売主のやることが多く、手間と時間がかかる
残ったローンを一括返済できなくても分割で払うことができる	債権者と連帯保証人の合意が必要になる
諸費用を現金で用意しなくてもいい	最終的に競売になる可能性もある

住宅ローンを滞納している場合、返済が滞ってから半年ほどで住宅は差し押さえ手続きに入り、その後、競売の手続きが始まります。裁判所による競売開始決定がなされると、任意売却の利用は困難になりますので、住宅が差し押さえられる前に、金融機関に相談をすることが重要です。

不動産会社の中には『任意売却』を専門としていたり、得意としている会社もありますので、そういった不動産会社に売却の依頼をし、金融機関との交渉をお願いすると『任意売却』がスムーズになるケースもあります。

また、買主が見つかってからも金融機関からの契約条件について承諾が必要になるので、注意しましょう。

『任意売却』を利用する場合、一般的な不動産売却と比べて手間や時間がかかるケースが多いため、住宅ローンの返済が難しくなった時点で早めに金融機関に相談することをおすすめします。

住宅ローンが残っている住宅の住み替えは『売却先行』がおすすめ

住宅を住み替える場合『売却先行(持ち家を先に売ってから新居を買う)』と『購入先行(新居を買ってから持ち家を売る)』の2つの方法があります。

売却と購入、どちらを先行にするか、それぞれにメリット・デメリットがありますので事前に確認しておきましょう。

	売却優先	購入優先
メリット	・売却金額が確定し、購入資金に当てられる金額がわかるため、購入時の資金計画が立てやすい。	・希望に合う物件をじっくり探すことができる。 ・仮住まいなど無駄な費用が発生する可能性が低く、引っ越しがスムーズ。
デメリット	・希望の物件が見つからない、あるいは入居できない場合、仮住まいが必要になる。	・売却物件に住宅ローンが残っている場合、新居の住宅ローンと合わせて二重に支払わなければならない場合がある。

『売却先行』の場合、仮住まいの家賃や引っ越しにかかる費用など、無駄なお金がかかるように見えますが『購入先行』で住み替えを進めた結果、買主がなかなか見つからず、持ち家と新居、両方のローンを同時に支払っていかなければならなくなる可能性があります。

また、売却価格が確定していないため、住宅ローンが残っている場合は売却資金で完済ができるのか、わからない状態での新居購入となり、不安要素が残ります。

住宅ローンの残債が多い人ほど『売却先行』での住み替えが安心と言えるでしょう。

どうしても『購入先行』で住み替える場合は『つなぎ融資』を利用する

住み替えをする中で『売却は決まっていないが、どうしても欲しい、運命的な一軒と出会ってしまった』そんな時、自己資金だけでは購入資金が足りない場合は『つなぎ融資』を受けることができます。

『つなぎ融資』とは、購入と売却のタイミングが合わなかった際に、売却資金が手に入るまでの短い期間だけ、金融機関にお金を借りることができる融資制度です。

この制度を使えば、ローン返済中でも新居を購入することができ、住宅が売れれば売却資金で『つなぎ融資』を一括で返済することができる上、仮住まいを用意する必要もありませんので、住み替えがスムーズになります。

ただし『つなぎ融資』は短期間ですが通常の住宅ローンよりも金利が高く、手数料や保証料などの諸費用も余分に発生します。

また、融資の期間は6ヶ月から1年以内とされているため、その期間内に住宅が売れなかった場合、不動産会社の買取保証制度を利用することとなり、想定よりも売却価格が安くなってしまう場合があるので注意が必要です。

住宅ローン返済中の家を売る時の注意点

不動産の売却には売主が支払わなければならない諸費用があります。

例えば、不動産会社へ支払う仲介手数料や売却によって利益が出た場合に支払う譲渡所得税、住宅ローンが残っている場合は住宅ローンの返済手数料も発生します。

中には現金での支払いが必要な費用も含まれますので『ローンの残債は完済できたけど、諸費用の資金が足りない』『諸費用を支払ってしまうとローンの完済に必要な資金が足りない』という状態にならないように注意しましょう。

不動産売却にかかる手数料や税金について、詳しくは下記の記事にて解説しています。

■手数料について

関連リンク｜コラム【不動産売却に仲介手数料はいくらかかる？売却に必要な費用を詳しく解説！】

■税金について

関連リンク｜コラム【不動産売却に税金はいくらかかる？全6種類を詳しく解説！】